Ставки дисконтирования и капитализации. Ставка капитализации

В зависимости от конкретных условий оценки коэффициент капитализации может включать два основных элемента:

On - доход на инвестиции (или ставка дохода)

Of - чистая норма возврата вложенных инвестиций (возврат капитала или ставка возмещения).

Таким образом, коэффициент капитализации R должен обеспечить инвестору получение дохода на вложенные средства и возврат их. Можно сказать, что коэффициент капитализации включает в себя ставку дисконтирования и норму возврата капитала. Для определения ставки дохода на инвестиции On в составе коэффициента капитализации необходимо определить ставку дисконта для собственного капитал путем применения модели оценки капитальных активов (CAPM) или метода кумулятивного построения.

Порядок применения указанных методов приведен нами выше.

Следует отметить, что в том случае, если:

• - в процессе функционирования стоимость бизнеса не меняется в течение всего прогнозного периода, а возврат первоначальных инвестиций происходит в момент его перепродажи - весь поток доходов может рассматриваться как доход на инвестиции;
• - или если бизнес имеет неограниченный срок жизни и соответственно генерирует бесконечный денежный поток, ставка дохода может быть равна ставке капитализации.

Однако в силу того, что данный метод применим при прогнозировании небольших стабильных темпов роста, ставка дохода может быть определена по следующей формуле:

оn = d - q, (11)

где оn - ставка дохода на инвестиции;

d - ставка дисконта;

Если же капитализируемая база определена на основе ретроспективных данных развития компании, то для расчета ставки дохода применяется другая формула:

оn = d - q, (12)

Где оn - ставка дохода на инвестиции;

d - ставка дисконта;

q - стабильные долгосрочные темпы роста.

Перейдем к рассмотрению порядка расчета ставка возмещения вложенных инвестиций Of. Для этого рассмотрим следующие возможные соотношения между коэффициентом капитализации R и ставкой дохода на инвестиции on:

• 1) R = on
• 2) R > on

R = on, то есть капитализация доходов осуществляется только по ставке дохода на инвестиции (on), при этом of=0.

Это соотношение, как отмечалось выше, может иметь место в следующих случаях. Во-первых, если не прогнозируется изменение в процессе эксплуатации стоимости бизнеса, возврат этой стоимости происходит в момент перепродажи бизнеса. Тогда весь поток доходов является доходом на инвестиции. Во-вторых, если бизнес имеет неограниченный срок действия, вследствие чего имеется равномерный бесконечный денежный поток.

R > on, такое соотношение появляется тогда, когда прогнозируется полная либо частичная потеря стоимости бизнеса в процессе эксплуатации. Тогда коэффициент капитализации должен обеспечить не только получение дохода на инвестиции, но и возврат (рекапитализацию) вложенных средств.

R < on, когда в процессе эксплуатации прогнозируется увеличение стоимости бизнеса, то есть цена покупки будет меньше цены перепродажи.

При этом, как и в первом случае, возврат инвестиций будет обеспечен за счет выручки от перепродажи.

Существует 3 способа определения чистой нормы возврата of:

• 1. метод Ринга (прямолинейный).
• 2. метод Хоскольда (рекапитализация по безрисковой ставке процента).
• 3. метод Инвуда (рекапитализация по коэффициенту доходности).

Метод Ринга предполагает, что возмещение инвестированной в бизнес суммы происходит ежегодно равными частями.

Речь идет об убывающем потоке доходов, т.к. начисление on идет на оставшуюся невыплаченную базу. Суммарные поступления уменьшаются, то есть данный метод применим для убывающих потоков с прямолинейным возвратом капитала. Метод используется для высоко рисковых инвестиций, когда нет полной гарантии дальнейшего развития бизнеса.

В этом случае of определяется следующим образом:

Of = 1 / n, (13)

где n - число периодов.

Метод Хоскольда применяется в тех случаях, когда речь идет о высоко прибыльном бизнесе и соответственно о высокоприбыльных инвестициях. Эти инвестиции привлекают других инвесторов и, следовательно, реинвестиции по той же ставке дохода, что и первоначальные инвестиции маловероятны. Поэтому в расчетах должна применяться ставка пониженной доходности. В этом случае расчет нормы возврата капитала производится по фактору фонда возмещения по безрисковой ставке. Например: приобретается объект, который сегодня дает дохода 40 %. Рассматриваемый период функционирования - 5 лет. Среднерыночный доход по аналогичным инвестициям составляет 15 %. Определить: а) коэффициент капитализации.

n = 5, on=40, of = 6-я функция, 15i, 5n = 0,1483156.

R = 0,4 + 0,1483156 = 0,5483156.

Метод Инвуда применяется в том случае, когда возврат капитала производится по фонду возмещения при той же ставке дохода, что и доходы по инвестициям. При этом доход на инвестиции равен среднерыночному доходу.

В данном случае речь идет об аннуитетном возврате капитала, когда доходность оцениваемого бизнеса соответствует среднерыночной доходности капитала.

Пример: объект инвестиций дает в год 12 %. Среднерыночная ставка дохода также дает 12 % (инвестиции относятся к безрисковым). В данном случае нет риска недополучения доходов. Период владения - 5 лет. Определить какова может быть стоимость данного бизнеса, если его ежегодный доход составляет 100 000.

V = I/R, R = on + of,

on= 0,12, of = 6-я функция, 12i, 5n = 0,1574097.

R = 0,12 + 0,1574 = 0,2774.

V = 100000 / 0,2774 = 360490.

Соотношение R < on возможно в случае прогнозирования увеличения стоимости бизнеса в процессе его эксплуатации, то есть когда цена покупки будет меньше цены перепродажи.

Тогда возврат инвестиций обеспечивается за счет выручки от перепродажи бизнеса. В этом случае доход на инвестиции, определяемый исходя из ставки дохода на инвестиции on, будет состоять из текущего дохода и отложенного дохода в составе выручки от перепродажи бизнеса.

Чтобы учесть это, необходимо из ставки дохода на инвестиции on вычесть произведение коэффициента роста стоимости актива на фактор фонда возмещения по безрисковой ставке.

Например: Ставка доходности по объекту инвестиций 18 %. Среднерыночная ставка дохода также 18 %.. Прогнозируется увеличение стоимости объекта за 4 года на 10%. Определить, какова может быть стоимость данного бизнеса, если его ежегодный доход составляет 200000.

V = I/R, R = on - 10% от of.

on= 0,18, of = 6-я функция, 18i, 4n = 0,1917.

R = 0,18 - 0,1 х 0,1917 = 0,161.

V = 200000 / 0,161 = 1242236.

Таким образом, для расчета коэффициента капитализации возможно применение следующих формул:

а) в случае, если в будущем прогнозируется некоторое уменьшение стоимости бизнеса

R = Оn + К х Оf,

где К - коэффициент изменения стоимости бизнеса;

б) в случае, если имеется прогноз о возрастании в будущем стоимости бизнеса

Определения

Термины «ставка дисконтирования» и «коэффициент капитализации» часто приводятся в финансовой прессе, учебниках и беседах между финансовыми аналитиками в двойственном, нечетком определении. Из-за такой двусмысленности многие деловые люди считают эти термины идентичными и взаимозаменяемыми. Между тем, хотя они действительно тесно связаны, это далеко не одно и то же. Чтобы понять оба эти термина и их взаимоотношения, необходимо, прежде всего, определить ставку дисконтирования.

Ставка дисконтирования. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив (например, такой как векселя казначейства США), с учетом риска, присущего этой доле собственности.

В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования компании не используется непосредственно как делитель или множитель для определения стоимости компании. Напротив, ставка дисконтирования используется для приведения к настоящему моменту времени доходов (расходов) будущего периода. Оценочный метод, который применяет ставку дисконтирования, более подходит тогда, когда ожидается, что будущая деятельность компании будет существенно отличаться от сегодняшней или прошлой. Поэтому чтобы рассчитывать для определенной ставки дисконтирования коэффициенты приведения доходов (расходов) будущего периода к настоящему моменту времени, необходимо подготовить прогноз будущей деятельности компании, включая терминальный год расчета (который часто является первым годом после достижения стабильного темпа роста в прогнозный период).

Коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации компании обычно рассчитывается на основе ставки дисконтирования. Следовательно, коэффициент капитализации компании обычно ниже, чем ее ставка дисконтирования.

Как математический инструмент, коэффициент капитализации используется в качестве делителя или множителя для расчета ценности потока выгод за определенный период. Заметьте, что коэффициент капитализации может устанавливаться либо как делитель, либо как множитель. Для определения стоимости чистые доходы (или потоки денежных средств) делятся на коэффициент капитализации, выраженный в процентах. Этот же коэффициент может также служить множителем - через деление единицы на процент коэффициента капитализации. Получившееся число затем используется как множитель чистого дохода (или денежного потока) при определении стоимости. Для иллюстрации предположим, что коэффициент капитализации чистых доходов компании составляет 20%. Тот же коэффициент как множитель будет равен 1/20%, или 5. Если уровень чистых доходов компании составлял $ 30 000, то ее стоимость определяется так.

Короче говоря, коэффициент капитализации компании часто является производным от ставки дисконтирования и обычно меньше последней. Он непосредственно используется при расчете стоимости компании или как делитель или как множитель и применяется к потоку дохода одного года (часто - к чистым доходам). Этот поток дохода, исчисленный за один год, показывает, чего можно ожидать от компании в будущем, основываясь на ретроспективных нормализованных чистых доходах (или денежном потоке).

Общая характеристика сравнительного подхода. Выбор предприятия-аналога для сравнения. Содержание затратного подхода.

Сравнительный подход ‑ совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Использование сравнительной оценки широко практикуется. Большинство исследовательских отчетов по собственному капиталу и многие оценки поглощений базируются на мультипликаторах, таких как «цена/объем продаж» и «стоимость/EBITDA», а также на группе сопоставимых фирм.

Мультипликаторы прибыли . Один из наиболее понятных путей рассуждения о стоимости какого-либо актива состоит в рассмотрении мультипликатора прибыли, создаваемой этим активом. Когда приобретается акция, обычно на уплачиваемую цену смотрят как на мультипликатор создаваемой компанией прибыли на одну акцию. Данный показатель - мультипликатор «цена/прибыль» - можно оценить, используя текущую прибыль на одну акцию. В этом случае его называют текущим PE (price-earning ratio), а в при обращении к ожидаемой в следующем году прибыли на одну акцию - форвардным PE. При покупке самого бизнеса, что противоположно приобретению в нем одних только акций, обычно исследуют стоимость фирмы, обращаясь к мультипликатору операционного дохода или прибыли до уплаты процентов, налогов, начисления износа и амортизации (EBITDA). Безусловно, для покупателя акций или фирмы низкий мультипликатор лучше, чем высокий. Но при этом следует помнить, что на их величину сложное влияние оказывают потенциал роста и риск приобретаемого бизнеса.

Мультипликаторы балансовой стоимости и стоимости замещения. Пока рынки обеспечивают одну оценку бизнеса, бухгалтеры часто оценивают его совершенно по-иному. Бухгалтерская трактовка балансовой стоимости определяется правилами бухгалтерского учета и сильно зависит от первоначальной цены, уплаченной за активы, а также от сделанных после этого различных бухгалтерских корректировок (таких, как начисление износа). Инвесторы часто рассматривают соотношение между ценой, которую они уплачивают за акцию, и балансовой стоимостью собственного капитала (или чистой стоимостью) как меру того, насколько переоценена или недооценена акция. Возникающий в таком случае мультипликатор «цена/балансовая стоимость» (PBV) может варьироваться очень сильно в разных отраслях в зависимости от того, каковы в каждой из них потенциал роста и качество инвестиций. Когда оценивается бизнес и определяется этот мультиплика- тор, используется стоимость фирмы и балансовая стоимость всего капитала (а не только его акционерной части). Для тех же, кто не считает балансовую стоимость хорошим индикатором подлинной стоимости активов, альтернатива состоит в использовании стоимости замещения активов. Соотношение между стоимостью фирмы и стоимостью замещения называется мультипликатором Тобина.

Мультипликаторы выручки. Как прибыль, так и балансовая стоимость - это бухгалтерские показатели, которые определяются правилами и принципами бухгалтерского учета. Альтернатива, в гораздо меньшей степени зависящая от «бухгалтерского ассортимента», заключается в использовании отношения стоимости актива к выручке, им создаваемой. Для инвесторов, вложивших деньги в акции, таким показателем является мультипликатор «цена/объем продаж» (price-sales ratio-PS), который рассчитывается как частное от деления рыночной стоимости собственного капитала на выручку. При проведении оценки фирмы данный показатель можно модифицировать как мультипликатор «стоимость/объем продаж» (values-sales ratio - VS), тогда числитель становится общей стоимостью фирмы. Опять-таки, этот мультипликатор сильно варьирует в разных отраслях, особенно как функция размера прибыли в каждой из них. Однако преимущество использования мультипликаторов выручки заключается в том, что при различных работающих системах бухгалтерского учета значительно облегчается сопоставление фирм на разных рынках, а не сравнение мультипликаторов выручки или балансовой стоимости.

Специфические мультипликаторы секторов . Мультипликаторы прибыли, балансовой стоимости и выручки можно рассчитать для фирм в любом секторе и для целого рынка, но существуют некоторые мультипликаторы, которые являются специфическими для того или иного сектора. Например, когда интернет-фирмы впервые появились на рынке в конце 1990-х годов, они имели отрицательную прибыль, а также ничтожно малые значения выручки и балансовой стоимости. Аналитики, искавшие мультипликатор для проведения оценки этих фирм, поделили рыночную стоимость каждой из этих фирм на количество посещений вебсайта этой фирмы. Фирмы с низкой рыночной стоимостью в расчете на один заход клиента трактовались как более недооцененные. Совсем недавно торговые фирмы, ведущие бизнес в Интернете, оценивались посредством рыночной стоимости собственного капитала в расчете на одного клиента.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Сфера применения и преимущества затратного подхода:

• лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ и отвечающих НЭИ участка;
• используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;
• используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
• применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;
• специфической областью применения является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.);
• применим в сфере страхования;
• возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.

Имущественный подход основан на определение рыночной стоимости всех видов имуществ предприятия за вычетом долговых обязательств. Балансовая стоимости активов предприятия в результате инфляции, изменений коньюктуры рынка, используемых методов учета и других факторов отклоняется от рыночной стоимости, поэтому оценщику необходимо пересчитать балансовую стоимость активов в рыночную стоимость на дату оценки.

Имущественный подход включает два метода:

· Метод стоимости чистых активов (метод накопления активов).

· Метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов применяется в следующих случаях:

· Оцениваемое предприятие обладает значительными материальными активами.

· У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль.

· Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.

· Оцениваемое предприятие сильно зависит от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.

· Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства.

Информационной базой метода чистых активов является бухгалтерский баланс предприятия. Оценщик проводит анализ и корректировку всех статей ежеквартального баланса на последнюю отчетную дату для определения рыночной стоимости имеющихся активов.

Стоимость предприятия = Рыночная стоимость активов - долговые обязательства.

Процедура оценки рыночной стоимости предприятия методом чистых активов:

1. Оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия.

2. Определяется стоимость движимого имущества предприятий.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений.

5. Определяется рыночная стоимость материально-производственных запасов.

6. Оценивается дебиторская задолжность.

Преимущества и недостатки метода чистых активов

Преимущества: 1) метод основан на достоверной информации о реальных активах, которые находятся в собственности предприятия, что устраняет абстрактность, присущую другим методам оценки. 2) В условиях формирования рынка недвижимости данный метод имеет самую полную информационную базу, а также использует традиционные для российской экономики затратные методы оценки.

Недостатки: 1) Метод чистых активов не учитывает эффективность работы предприятия и перспективы его развития. 2) Метод не учитывает рыночную ситуацию соотношения спроса и предложения на аналогичные предприятия.

Под ликвидацией предприятия понимается прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной распродажи его активов.

Оценка ликвидационной стоимости проводится в следующих случаях:

1. Денежные потоки предприятия не велики по сравнению со стоимостью его чистых активов; стоимость предприятия по методу чистых активов значительно превышает стоимость, рассчитанную доходным подходом. Собственником принимается решение о добровольной ликвидации.

2. Ликвидация предприятия может произойти принудительно в результате признания его банкротом в соответствии с федеральным законом ("О несостоятельности (банкротстве)" №127 от 26 октября 2002 года)

3. Юридическое лицо может ликвидировано принудительно в соответствии с 61-ой статьей гражданского кодекса в следующих случаях: а) по решению его учредителей; б) по решению суда (суд установил: предприятие осуществляет деятельность без лицензии; предприятие осуществляет деятельность, запрещенную законом; со стороны предприятия имели место неоднократные нарушения закона)

Виды ликвидационной стоимости:

1. Упорядоченная ликвидационная стоимость (распродажа активов осуществляется в период времени, достаточный чтобы получить наибольшую цену за каждый из продаваемых активов);

2. Принудительная ликвидационная стоимость \ аукционная стоимость (имеет место, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно - обычно на одном аукционе);

3. Ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия (в этом случае активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится данное предприятие);

Важной особенностью оценки ликвидационной стоимости является высокая степень заинтересованности 3-их сторон. Обычно результаты оценки предоставляются, а возникающие проблемы обсуждаются только с заказчиком. При ликвидации предприятия результаты оценки используются третьей стороной - кредиторами, судебными органами.

Процедура оценки ликвидационной стоимости предприятия:

1. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;

2. Расчет текущей стоимости активов предприятия;

3. Определение величины долговых обязательств предприятия;

4. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки;
• метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

• V — стоимость объекта недвижимого имущества;
• I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
• R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

• оплата электроэнергии;
• оплата охраны объекта;
• заработная плата различных служащих;
• другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

• Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
• ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
• ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

• Ре — норма доходности собственного капитала;
• ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
• К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 - M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

В экономической теории есть такие понятия, как ставка дисконтирования и ставка капитализации. В чем их особенности? Чем отличается ставка дисконтирования от капитализации?

Что представляет собой ставка дисконтирования?

Под ставкой дисконтирования принято понимать показатель, отражающий доходность инвестиций, ожидаемую инвестором в целях определения перспективности вложений в бизнес. Как правило, показатель, о котором идет речь, имеет значение на стадии принятия инвестором решения о заключении контракта с предприятием.

Ставка дисконтирования может рассматриваться инвестором наряду с иными экономическими показателями - такими как, например, текущий уровень инфляции, а также уровень рентабельности вложений в среднем по сегменту, в котором работает предприятие. При определении перспективности инвестиций имеют значение иные важнейшие индикаторы финансового состояния фирмы - такие как величина собственного капитала компании, рентабельность активов, оборачиваемость денежных средств на предприятии.

В идеале рассматриваемый показатель должен коррелировать с потоком капитала. В зависимости от конкретного сегмента бизнеса оценка ставки дисконтирования может учитывать отношение потока капитала к собственным или проинвестированным средствам фирмы. Например, в сфере недвижимости чаще всего применяется второй вариант.

Стоит отметить, что ставка дисконтирования не является делителем либо множителем, используемым в целях исчисления стоимости предприятия. Чаще всего она задействуется для того, чтобы рассчитать доходы будущих периодов в конкретный момент времени.

Рассматриваемый термин тесно связан с таким понятием, как ставка капитализации, а также очень близким к ней показателем - коэффициентом капитализации. Изучим их специфику подробнее.

Что представляет собой ставка капитализации?

Под ставкой капитализации принято понимать показатель, который отражает фактическую корреляцию между годовой выручкой инвестора и стоимостью предприятия. В свою очередь, коэффициент капитализации - это норма выручки, отражающая корреляцию между доходом и стоимостью фирмы.

Ставка, о которой идет речь, исчисляется с учетом величины ставки дисконтирования. Для того чтобы ее определить, нужно учесть динамику роста или снижения выручки - как правило, среднегодовую. Показатели, соответствующие данной динамике, вычитаются из величины ставки дисконтирования.

Эта особенность исчисления ставки капитализации обуславливает меньшее значение коэффициента капитализации в сравнении с величиной ставки дисконтирования.

Можно отметить, что рассматриваемый показатель фактически является делителем в формуле преобразования прибыли или капитала в показатель, отражающий стоимость бизнеса за один и тот же период времени.

Таким образом, исчисление ставки капитализации предполагает обязательное определение перед этим величины первого показателя. Для этого могут быть использованы разные методики. В числе самых распространенных:

• оценка активов, относящихся к категории капитальных;
• кумулятивное построение;
• принцип, основанный на определении средневзвешенной величины капитала.

На практике ставка капитализации, как правило, применяется в тех случаях, когда инвестор желает оценить эффективность собственных вложений. Следовательно, ее величина влияет на перспективы продолжения сотрудничества инвестора с фирмой.

Сравнение

Главное отличие ставки дисконтирования от капитализации в том, что первый показатель - нормативный. Он применяется для определения ожидаемой величины потоков капитала, образующихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности. Второй - базируется на ставке дисконтирования, но отражает фактические финансовые показатели. Этим обуславливается также разница между рассматриваемыми показателями, отражающая способы их практического использования во взаимоотношениях между предприятием и инвестором.

Определив, в чем разница между ставкой дисконтирования и капитализации, зафиксируем выводы в таблице.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – это показатели экономической теории, дающие возможность анализа доходности вложений по всем сферам деятельности в экономике. В чем взаимосвязь этих терминов и как их отличать? Данные экономические определения взаимосвязаны и тема их взаимосвязи всегда актуальна при инвестировании в различные проекты краткосрочного и долгосрочного плана.

Невзирая на практически одинаковый экономический смысл, это разнящиеся друг от друга показатели экономической эффективности бизнеса, вложений. Этими терминами часто приходится оперировать в сфере недвижимости, осуществляя ее оценку на данном этапе и в перспективе.

Определение ставки дисконтирования, как экономического показателя в теории экономики

Ставка дисконтирования в экономике определяется, как показатель доходности инвестиций . Доходность инвестиций – это ожидаемая прибыль инвестора в будущем. Данное понятие позволяет оценить риски вложения в конкретный сегмент рынка или в определенное направление бизнеса. Этот показатель всегда принимает во внимание инвестор перед заключением контракта с оппонентом.

Ставка дисконтирования отдельно по себе не рассматривается. Вместе с ней инвестор всегда рассматривает средний уровень вложений по сегменту, уровень инфляции, сложившийся в целом на рынке. Также перспективу вложений в конкретное направление помогают определить такие показатели, как рентабельность активов, размер собственного капитала, оборачиваемость капитал (денежных средств) на предприятии.

Ставку дисконтирования всегда рассматривают параллельно с потоком капитала . Оценить ставку дисконтирования всегда помогает соотношение потока капитала к вложенным или собственным активам, средствам. Такой подход в оценке всегда актуален для сферы недвижимости.

Показатель дисконтирования всегда используется в планировании и прогнозировании при расчете доходов в будущем в конкретный заданный момент времени.

Обычно разница цен конца и начала периода плюс все доходы от инвестирования денежных средств за определенный анализируемый период разделенные на цену начала периода и представляют собой рассмотренную выше ставку дисконтирования.

Определение ставки капитализации в оценке доходности вложенных инвестиций с экономической точки зрения

Оценивая любой бизнес, всегда анализируют показатель капитализации доходов от инвестирования в его развитие. Это касается оценки вложений в любую сферу экономики. Ставка капитализации показывает взаимосвязь будущих ожидаемых доходов от вложений в бизнес, в проект и текущей стоимости, имущества предприятия (оцениваемых активов: объекта недвижимости, конкретного бизнесе). Рассчитывая ставку капитализации, всегда учитывают ставку дисконтирования ожидаемых доходов, прибыль, рентабельность. Ставка капитализации инвестиций исчисляется исходя из динамики общей выручки за определенный период. Обычно рассматривают динамику за год по месяцам.

При расчете из величины ставки дисконтирования вычитают показатель динамики роста или понижения общей выручки (полученное значение и будет ставкой капитализации по вложенным инвестициям).

Любой бизнесмен, принимая решение о целесообразности каких-либо вложений в представляющий для него интерес сегмент рынка, показатель ставки дисконтирования. А после осуществления инвестиций естественно им будет оценен непосредственно по факту показатель ставки капитализации. Об ожидаемой прибыли от инвестиций всегда будет говорить показатель дисконта, а о фактической выгоде можно говорить, принимая во внимание ставку показателя капитализации.

Чем отличается ставка дисконтирования от ставки капитализации

На конкретный рынок пришел инвестор и перед ним стоит задача о целесообразности инвестирования своих кровных средств в определенный сегмент, объект, услуги. Стоит или нет инвестировать. А если и стоит, то, как в процессе финансово-хозяйственной деятельности предприятия оценивать свою выгоду? Ведь цель любых инвестиций – это выгода в долгосрочной перспективе для инвестора. Чтобы это понять, нужно разобраться в определениях ставки дисконтирования и ставки капитализации дохода.

Коэффициент дисконтирования в отношении любых вложений – это прогнозный плановый показатель , рассчитываемый экономистами перед принятием решений об инвестировании по конкретным направлениям. Данный плановый норматив требуется для определения прогнозируемой величины доходности от инвестиций. Величина доходности в процессе осуществления хозяйственной деятельности, ведения бизнеса, купли-продажи объектов всегда будет меняться. Порой это значение непредсказуемо.

Ставка капитализации всегда рассчитывается на основании уже существующей дисконтной ставки. Этот показатель является фактическим , основывается на текущем положении дел в ходе финансово-хозяйственной деятельности, объекта, в отношении которого были сделаны инвестиции. Показатель капитализации исчисляется с учетом ставки дисконтирования по вкладываемым инвестициям. При ее расчете нужно из ее значения вычесть изменения дохода (его рост или снижение) за определенный налоговый период (обычно во внимание принимается налоговый год). Ставка дисконта указывает на ожидания инвестора, в то время как коэффициент капитализации показывает реальность (результат инвестирования).

Дисконтная ставка всегда оказывает влияние на инвестора при заключении договора на вложение средств в объекты недвижимости, конкретный бизнес. В свою очередь ставка капитализации, говорящая о прямой выгоде уже вложенных средств, будет влиять лишь на факт продолжения инвестиционной деятельности .

Реальные фактические финансовые показатели, позволяющие оценить эффективность вложений, можно рассчитать, лишь используя показатель ставку капитализации дохода. Этот показатель всегда используются инвесторами при оценке долгосрочных перспектив их инвестиций. Четкое представление того, что же такое ставка дисконта и термин ставки капитализации доходности однозначно отделяет эти коэффициенты друг от друга, помогая правильно оценить существующую ситуацию, а также предугадать ее развитие в будущем. Давать экономические прогнозы в большинстве случаев, не оперируя этими показателями практически невозможно.