Доходный метод: что нужно учесть? Доходный подход к оценке недвижимости

В нашей стране продажа или аренда недвижимости последнее время набирает обороты в коммерции, что приводит к необходимости владельцев четко определять стоимость их имущества. Это необходимо для того, чтобы в будущем выгодно продать или сдать в аренду недвижимое имущество.

На сегодня существует огромное количество организаций, в которых квалифицированные специалисты помогут сделать правильный расчет. Для вычисления этого показателя существует несколько методик, но последнее время популярность набирает доходный подход к оценке недвижимости. В чем его сущность, особенности и преимущества, следует рассмотреть подробнее.

Суть методики

Доходный подход к оценке недвижимого имущества представляет собой процедуру, когда оценщик вычисляет стоимость объекта исходя из возможной в дальнейшем прибыли от него. То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день. Подходит доходный подход для оценки только в тех случаях, когда прибыль и расходы от имущества можно точно спрогнозировать на будущее. Осуществляется вся процедура в несколько этапов работы оценщика.

Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:

1. Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза. Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта. Все методы доходного подхода должны иметь строго установленные рамки его действия.
2. Рассчитать возможную прибыль и убытки от недвижимости в период действия выдаваемого прогноза и после его окончания.
3. В соответствии с вложениями, приписываемыми недвижимости, и учетом уровня риска рассчитать дисконтную ставку. Это необходимо для будущего сопоставления результатов оценки специалистом и реальной прибыли.

Способ упрощения процесса

Чтобы метод оценки доходным подходом был более понятен и прост для рядовых граждан, есть несколько вариантов его упрощения. Для этого оценщику сначала необходимо рассчитать несколько важных показателей недвижимого имущества, которые в дальнейшем лишь будут подставляться в готовые формулы и выдавать нужные результаты.

В их числе:

• объем чистой выгоды в случае реализации имущества;
• валовый доход (в этой ситуации определяется на основании тарифов и ставок, действующих на момент вычислений);
• действительная (реальная) валовая прибыль (вычисляется путем вычитания из валового дохода всех возможных убытков от недвижимости; в их числе возможные неуплаты от арендаторов, убытки от неполного пользования объектами и так далее);
• размер дисконтной ставки;
• правильный расчет всех возможных расходов.

Чтобы точно определить все возможные материальные потери для последнего пункта, специалисту потребуется разделить их на несколько показателей и провести расчеты для каждого отдельно.

Доходный подход к недвижимости предполагает расчет:

1. Фиксированных затрат, в числе которых выплаты и отчисления на содержание объекта, не изменяющиеся на протяжении времени. Часто это ставки по ипотеке, налоговые выплаты или учет амортизации недвижимости.
2. Эксплуатационные затраты - расходы на содержание объекта. Могут меняться время от времени в зависимости от необходимости поддержания недвижимости в приглядном товарном виде.
3. Незапланированные расходы, в числе которых возможные затраты на срочный ремонт или покупку.

Способы расчета

Чаще всего для расчета стоимости недвижимости применяются такие методы доходного подхода:

• метод прямой капитализации;
• метод дисконтирования.

Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы, а еще определенные нюансы, благодаря которым для различных ситуаций лучше выбирать один конкретный способ. Чтобы разобраться в их особенностях, необходимо рассмотреть каждый отдельно.

Капитализация выгоды

Доходный подход этого плана чаще всего используется для расчета стоимости недвижимого объекта при наличии стабильной, хорошей и длительной прибыли от него или в случае, когда финансовая выгода от содержания недвижимости пропорционально растет.

Этот доходный подход расчеты предполагает производить по определенной формуле с двумя известными. Для получения точных данных о полной стоимости объекта оценщику необходимы коэффициент капитализации и чистый операционный доход. Итоговая цена определяется делением второго показателя на первый, взятых в обоих случаях за один год. Именно поэтому важна стабильность прибыли для получения точного результата.

Получение данных для метода

Чтобы доходный подход по расчету капитализации прибыли был максимально приближенным к реальности, необходимо точно рассчитать и все необходимые константы для подставления в формулу. Вычисление чистой операционной прибыли можно осуществить путем отнимания операционных расходов из данных реального валового дохода, кроме амортизации недвижимости.

Дисконтирование денежного потока

Доходный подход таким методом вычисляется в следующих случаях:

• при наличии большой разницы прибыли в определенный промежуток времени;
• сезонности прибыли от объекта;
• если здание еще находится в стадии возведения или восстановления;
• если недвижимое имущество является комплексом зданий, а не единичным объектом.

Осуществлять вычисления по этому методу сложнее, но применим он для большей части недвижимости по стране. Метод включает в себя определение временного отрезка для расчета и ожидаемой прибыли или убытков от объекта в этот период. Для развитых стран специалисты чаще всего берут промежутки продолжительностью не менее пяти лет, а иногда и до 10 лет, но для нестабильной экономики России более точными будут показатели за 3-5 лет, не более. Вычисление для большего срока не отразит реальных показателей, да и не каждый оценщик возьмется за такую работу, посчитав ее бессмысленной.

Получение данных для метода

Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.

Требуется определить:

• потенциальный (возможный) валовый доход;
• чистый операционный доход;
• действительный (реальный) валовый доход;
• денежный поток до и после уплаты налогов.

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M - остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости.

Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам. Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей). Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс. рублей.

Положительные стороны метода

В числе преимуществ доходного подхода, несомненно, следует выделить простоту вычислений. Это на самом деле так, ведь все формулы для расчетов уже оптимизированы и для получения результата остается лишь подставить к ним свои данные. Важно только предоставлять их оценщику в соответствии с реальными, иначе и результат вычислений будет неправильным.

Вторым плюсом рассматриваемого метода вычислений является его способность отражать реальную картину экономики и стоимости объектов на конкретное время, ведь для получения результата оценщику приходится рассчитывать большое количество показателей с учетом всех возможных нюансов и самого объекта, и рынка в целом.

Ограничения к использованию

Главным образом, использовать такой метод расчета стоимости могут только предприятия и владельцы недвижимости, имеющие стабильный и длительный доход от своего имущества. То есть, при только что построенном здании оценить его прибыль будет сложно, ведь никаких начальных данных для необходимых расчетов просто нет.

По тем же причинам непостоянности показателей нельзя использовать доходно сравнительный подход для вычисления во время кризиса экономики, который может в короткие сроки кардинально изменить ситуацию на рынке.

Вся суть осуществления расчетов сводится к обычному анализу имеющихся данных и выделения выводов из них. Если у оценщика не будет хватать информации для подстановки в формулу, то осуществление расчетов сразу становиться невозможным.

Основания для отказа

Поскольку весь смысл доходного метода вычисления стоимости объектов состоит в знании всех необходимых для этого данных, то нехватка определенной информации может стать поводом для отказа в расчетах оценщиком. Также отказ от доходного подхода владелец объекта может получить при предоставлении данных в полном объеме, но не подтвержденных документально, ведь весь смысл расчета в оценке реальной информации, из которой и делаются выводы в дальнейшем.

Специалист может отказать в проведении расчетов этим подходом и по другим причинам. К примеру, если недвижимость планируется использовать в некоммерческих целях, а значит, получать с нее выгоду в дальнейшем не получится. Еще поводом для отказа часто служит неофициально развитый рынок аренды, основывающийся на устных договорах. Это также приводит к тому, что подтверждений о сборе данных нет, а значит и результат вычислений нельзя назвать точным.

Дополнительные способы вычислений

Доходный расчет стоимости недвижимости может осуществляться и посредством остаточного дохода. Данный метод представляет собой вычисление разницы между реальной прибылью и прогнозируемой во время покупки здания или совершения расчетов.

В развитых странах все методы доходного подхода постепенно отходят на второй план, вытесняясь опционным ценообразованием. В нашей стране метод неприменим из-за отсутствия основных показателей для подстановки в формулу, но в других государствах позволяет вычислять стоимость объектов недвижимости или бизнеса, даже если они несут видимые убытки, причем доказывая, что их цена не является нулевой при любом размере долга.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность. Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными. Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте.

В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов. Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела.

Доходный подход, в отличие от сравнительного и затратного, направлен на получение данных об объекте недвижимости с точки зрения инвестора. Объект недвижимости в этом случае рассматривается только как источник дохода. К недостаткам данного подхода относится построение всех расчетов на основе прогнозных данных и предварительных заключений экспертов.

Экономическое содержание доходного подхода

Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций (рис. 1.3.6):

1. Определение будущего валового дохода . Основываясь на данных годовых балансовьтх отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик

определяет валовой доход. При этом определяются:

· потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вьтчета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;

· действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вьтчитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).

Рис. 1.3.6 Алгоритм расчетов доходного подхода к оценке объектов недвижимости

Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покуатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.

2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расоды, которые отражены в балансе предприятия. данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.

Операционные издержки принято делить на:

• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);
• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т. д.);
• резервы замещения - на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).

В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие изаержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и:тоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка того дохода зависит от предпринимателя. допустим, 70% дохода пойдут на порытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.

Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.

4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл (Оксфордский словарь английского языка) определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса». Международный комитет по стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл - это разница между стоимостью бизнеса как единого целого и рыночной ценой его активов. Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей бизнеса п добавленную к стоимости оцениваемой недвижимости.

Чтобы определить стоимость гудвилл потенциального владельца, оценщик должен выполнить ряд операций (рис. 1.3.7).

Рис.1.3.7 Порядок определения стоимости гудвилл

5. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы: капитализации доходов (прямой капитализации); дисконтированных денежных потоков и техника остатка.

Функции сложного процента

Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям относятся:

1. Будущая стоимость едичичного вложения - величина будущей стоимости денежной единицы объекта недвижимости через n периодов:

,

где - первоначальный вклад, руб.; Е – фактическая ставка сложного процента.

2. Текущая стоимость единичного вложения - сегодняшняя стоимость денежной

единицы объекта недвижимости, получаемой через п периодов при заданных i процентах годовых:

.

З. Текущая стоимость единичного вложения за период - настоящая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение п периодов при ставке сложного процента i:

,

где Р- известный поток равновеликих платежей в конце каждого периода, дисконтированный по данной ставке.

4. Будущия стоимость единичного вложения за период - будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение n периодов при ставке сложного процента i:

.

5. Амортизация единичного вложения - показывает, каким должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

б. Фонд возмещения - величины равновеликих платежей, аккумулирующих на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:

Основные методы оценки

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта ведвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.

В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

Ставка капитализации =

Существуют и другие методы расчета ставки кагштализации:

1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оценяваемого объекта с объектом-аналогом. Сравниваются основные характеристики объектов (см., например, 10.3), на основе чего выбираются объект(ы)-аналогн. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) применяется для покупки объекта недвижимости с использованием как заемного, так и собственного капитала:

а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;

б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходяшейся на собственный капитал, к величине собственного капитала.

Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произведение ипотечной постоянной и отношения величины заемного капитала в общей сумме вложенного капитала. Составляющая собственного капитала определяется как:

Ставка капитализации

на собственный капитал =

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: зданию (строению) и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

4. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций (заемного и собственного капитала), учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд предложил формулу:

,

где - общий коэффициент капитализации; - норма отдачи собственного капитала; М – доля заемного капитала; С – ипотечный коэффициент Эллвуда.

На практике используются расчетные таблицы, с помощью которых при заданных норме процента, норме отдачи собственного капитала и периоде владения определяется величина ипотечного коэффициента С.

5. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективньтм управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов я др. Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения (возврата) вложенного капитала, т. е. к полученной ставке необходимо прибавить ставку возмещения капитала. Она рассчитывается как отношение единицы к числу лет.

Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на части, и если известны величины всех ее составляющих, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капиталиэируются в текущую стоимость, которая и будет стоимостью объекта недвижимости.

Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:

В случае передачи объекта недвижимости в аренду формула приобретает несколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отождествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

где - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием доходного подхода; ЧД – чистый доход; Г – число лет аренды объекта; - коэффициент капитализации арендной платы, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода к сумме годовой арендной платы ().

6. Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости. В международной оценочной практике средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне З- 5 лет

2. Прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов, периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацшо объекта недвяжимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они имеют место.

З. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мовиторинга.

Метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями (риски рынка недвижимости, рынка капиталов, низкой ликвидности, инфляции, управления недвижимостью, финансовый, экологический, законодательный).

В основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

Метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках.

Используя метод мониторинга , можно выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, связанных с доходностью объекта недвижимости.

Такой анализ позволяет прогнозировать изменения вероятной доходности объекта ведвижимости ва основе мониторинг рынка недвижимости, результаты которогоофициально публикуются.

1. Дисконтирование денежных потоков путем приведения стоимости потока денежных средств будущих периодов к настоящей на основе функций сложного процента и суммировавия всех текущих стоимостей.

Расчет предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответствующей ему дпскоцтной ставкой и последующее сложение всех полученных значений:

где - денежный поток периода t; - ставка дисконтирования денежного потока за период t.

2. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

З. Расчет стоимости объекта недвнжпмостii как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период в суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капиталязапяю дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недввжимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвяжимости рассматривается в такой последовательности:

1. Вычисляется часть дохода за период. необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капвтализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.

З. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капиталцзации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей. На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения в методы прямой капитализации, капитализации дохода по периодам, техники остатка дохода.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Метод удобен при оценке земельного участка в случае его аренды отдельно от зданий в сооружений, когда арендатор несет ответственность зауплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают ситуацию ва рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

В качестве основы для определения дохода при использовании этого метода могут выступать:

Рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

Часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

Арендная плата для оценки земель поселений;

Доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит, и др.

В настоящее время сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого ставка капитализации рассчитывается на основе характеристик денежного рынка на дату оценки. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка РФ по долгосрочным валютным операциям.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализация может включать:

Безрисковую ставку (например, процентную ставку Сбербанка РФ);

Риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка недвижимости, и др.

З. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объекту-аналогу.

При применении метода капитализации дохода по периодам определяют ежегодные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стоимости.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недвижимости, используется техника остатка дохода, приходящегося ва земельный участок. Техника остатка дохода земельных участков используется в случаях, когда здания и сооружения недавно построены или еще не построены (выполняется технико-экономический анализ нового строительства), а также при определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оставшейся доход после покрытия всех затрат на привлечение различных ресурсов (капитала, рабочей силы, ресурсов управления) относится к земельному участку.

Доходный подход представляет собой целую комбинацию методов оценки стоимости недвижимости, имущества организации, самого бизнеса, в которых определение стоимости производится посредством конвертации экономических выгод, которые ожидаются в будущем. Теоретические основы подобного подхода вполне убедительны. Стоимость инвестиций представляет собой стоимость будущих выгод на текущий момент, которые дисконтированы по норме доходности, являющейся отражением рискованности инвестиций.

Это разумно и подходит для любого применяемого в сфере производства и реализации имущественного объекта действующего предприятия, а также его бизнеса при условии генерации положительной прибыли. Величина рисков вложений в оцениваемый бизнес демонстрируется посредством ставки дисконтирования. В роли таковой в экономическом смысле сейчас выступает ставка дохода, которая требуется инвесторам, на вложенный капитал в сопоставимые объекты инвестирования по уровню риска, либо это ставка дохода по альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимыми рисками на момент оценки.

Особенности

Применение доходного подхода на практике оказывается довольно сложным занятием, так как необходимо оценивать каждую важную детерминанту стоимости - норму доходности и прибыль. Если для оценки предприятия используются эти методики, то требуется обязательно проводить тщательный анализ всех их ключевых элементов, в том числе стоимости, товарооборотов компании, которые оказывают непосредственное влияние на прибыль, затраты и риски, которые создаются каждым отдельным элементом.

Применяется довольно часто. К примеру, если речь идет о поглощении или слиянии, то этот метод используется намного чаще затратного или рыночного. Вложение капитала покупателя сейчас производится с расчетом на то, что в будущем будут получены чистые денежные потоки, которые нельзя назвать гарантированными, так как для них характерны определенные риски. Доходный подход позволяет оценить эти ключевые детерминанты стоимости при том, что для употребления рыночного подхода обычно требуется соотношение цена-прибыль или какие-то иные аналогичные мультипликаторы доходов за ретроспективный период, без принятия во внимание будущего.

Для рыночных мультипликаторов характерны такие черты, как ненадежность, а также неспособность обеспечить ту же тщательность, что удается достичь при условии использования доходного подхода с прогнозом будущих прибылей и ставок дисконтирования. К примеру, коэффициент "цена-прибыль", который применяется за год, не позволяет отразить в достаточной степени ожидаемые изменения в будущих годах. Правильное обеспечивает возможность для демонстрации общих предпочтений инвесторов, их часто цитируют продавцы или отраслевые источники.

Использование

В анализе и защите нуждается и информация, касающаяся бюджета предприятия, который заставляет проводить изменения и отработку финансовых последствий созданного плана, прогнозов и базовых предложений. Доходный подход к оценке бизнеса позволяет измерить все предположения, которые касаются того, возникают ли определенные выгоды от поглощения в результате роста доходов, сокращения расходов, усовершенствования процессов либо снижения капительных затрат. С помощью подобного подхода можно это все измерить и обсудить. Помимо этого, с его помощью можно определить время наступления ожидаемых выгод, а также продемонстрировать процесс снижения стоимости предприятия по мере того, как происходит перемещение выгод в более далекое будущее.

Использование доходного подхода обеспечивает для покупателей и продавцов возможность для расчета справедливой рыночной стоимости предприятия, а также ее инвестиционной стоимости для одного или более стратегических покупателей. Если это различие будет отображаться достаточно четко, то продавцы и покупатели могут легко определить выгоды от синергии, а также принять информативные решения.

Когда используется доходный подход к оценке бизнеса, необходимо иметь в виду, что вычисляемая стоимость состоит из стоимости всего имущества, которое используется в процессе непосредственной деятельности. В рамках используемого подхода имеется несколько методов для оценки, которые представляют наибольший интерес. В частности, применимы такие методы доходного подхода: капитализации и дисконтирования денежных потоков. Можно рассмотреть их более подробно.

Методы

С помощью метода капитализации денежных потоков общая стоимость предприятия детектируется в зависимости от денежных потоков, генерируемых имущественным потенциалом предприятия. бизнеса или предприятия в целом - это разность между всеми притоками и оттоками финансовых средств за определенный расчетный период. Обычно для расчетов используется период, равный одному году. Методика состоит в том, чтобы конвертировать репрезентативный уровень ожидаемого потока денег в приведенную стоимость посредством деления всей суммы потока на принятую ставку капитализации. В этом случае уместен доходный поток с определенными корректировками.

Для использования обычного метода расчета денежных потоков применяют дополнение чистой прибыли (рассчитанной после уплаты налогов) неденежных расходов для определения величины абсолютного денежного потока к капитализации. Этот метод расчета можно считать более упрощенным в сравнении с расчетом свободного потока денег, где в качестве дополнения учитываются требуемые капитальные вложения и потребности в пополнении капитала, являющегося оборотным.

Дисконтирование денежных потоков

Данный метод в основе своей базируется только на ожидаемых денежных потоках, которые генерируются самим предприятием. Характерное отличие у него состоит в том, что оценка стоимости требуется для вычисления определения репрезентативного уровня денежного потока. Этот метод в развитых странах получил наибольшее распространение за счет того, что его можно использовать для учета всех перспектив развития. Денежный поток в общем виде равняется сумме и амортизации при условии вычитания прироста чистого оборотного капитала и вложений капитального характера.

Существуют следующие условия для использования метода дисконтированных денежных потоков:

• имеются основания полагать, что будущие уровни финансовых потоков будут отличаться от текущих, то есть речь идет о развивающемся предприятии;
• есть возможности для обоснованной оценки денежных потоков в будущем при использовании бизнеса или ;
• объект находится на стадии постройки полной или частичной;
• предприятие является крупным многофункциональным объектом коммерческого значения.

Доходный подход к оценке недвижимости посредством метода дисконтирования денежных потоков представляет собой самый лучший, однако его использование очень трудоемкое. Существуют оценки, которые без применения данного метода произвести невозможно. Среди них можно назвать разработку инвестиционного проекта с его последующей оценкой.

Достоинства метода дисконтирования

Если практиковать доходный подход к оценке недвижимости или бизнеса посредством метода дисконтирования, то можно определить некоторые основные преимущества. В первую очередь речь идет о том, что будущие прибыли от бизнеса напрямую учитывают только ожидаемые текущие издержки по изготовлению продукции с ее последующей продажей, а будущие капиталовложения, связанные с поддержанием и расширением производственных или торговых мощностей, отражаются в прогнозе прибылей только косвенно посредством их текущей амортизации.

Важные моменты

Оценка объекта доходным подходом при недостатке прибыли или убытка в качестве показателя инвестиционных расчетов проводится с поправкой на то, что прибыль служит бухгалтерским отчетным показателем, поэтому подвержена существенным манипуляциям в процессе работы.

В метод дисконтирования денежных потоков включается три группы моделей:

Если практикуется доходный подход в соответствии с моделью дисконтирования дивидендов в качестве свидетельства денежного потока, применяют величину выплат по акциям. Несмотря на то что модель существенно распространена в зарубежной практике для определения и оценки величины активов предприятия, у нее имеется масса недостатков. В моделях с нераспределенной прибылью отсутствует степень учета. Существует разница в дивидендных политиках не только конкретных предприятий, но и по странам в целом. Этот метод невозможно использовать на предприятиях, у которых нет прибыли. Эта модель лучше всего подходит для расчета стоимости миноритарных акций.

Модель остаточного дохода

Доходный подход к оценке посредством модели остаточного подхода предполагает, что в качестве показателя денежного потока будет использоваться величина остаточного дохода, то есть разница между прибылью по факту и величиной прибыли, которая прогнозировалась акционерами на момент покупки самой компании или ее акций. Если стоимость предприятия рассчитывалась на базе предположений, соответствующих данной модели, то она будет равна сумме с приведенной стоимостью ожидаемой величины дохода, оставшегося после этого. Такая модель демонстрирует существенную чувствительность к качеству данных, которые представлены в финансовой отчетности. Для российских условий адекватность такой информации подвергается существенным сомнениям.

Польза для акционеров

Естественно, пайщики или акционеры предприятия, у которого имеется определенная история, а также факты выплаты дивидендов, могут воспользоваться моделью дисконтирования для расчета стоимости собственной компании. Ситуация такова, что акционеры предприятий этого сектора редко бывают миноритарными, поэтому для них наиболее подходящим способом будет использовать доходный подход к оценке недвижимости и бизнеса посредством модели дисконтирования свободных денежных потоков. В данной системе ключевыми служат свободные денежные потоки со ставками дисконтирования или ожидаемой доходности инвестированного капитала. Самая большая проблема с использованием данной модели состоит в точности прогноза свободного финансового потока, а также адекватного определения ставки дисконтирования.

Если применять доходный подход, определение которого давалось выше, то при использовании метода дисконтированных денежных потоков в качестве доходов, ожидаемых от бизнеса, учитывают прогнозируемые потоки финансовых средств, которые можно изъять из оборота после требуемого реинвестирования части денежной прибыли. Как показатель денежные потоки не зависят от системы бухгалтерского учета, используемой на предприятии, и ее амортизационной политики. При этом обязательно учитывают любые движения денежных средств - притоки и оттоки. Оценка финансового смысла дисконтирования денежных средство оказывается такой, что в результате этих процессов происходит их уменьшение на суммы, которые были бы доступны инвестору к моменту получения указанного денежного потока, при условии, что он вложил свои средства не в данный бизнес прямо сейчас, а в какой-то иной инвестиционный актив общедоступного характера, к примеру, ликвидную ценную бумагу или банковский депозит.

Дополнительные методики

Доходный подход, пример которого был описан ранее, в последнее время используется все реже, теперь наиболее распространенным стал метод оценки. Его применяют для оценки всевозможных активов, а базой для него служит идея о том, что любой актив, разделяющий основные характеристики опционов, допускается оценивать в качестве этого опциона. На данный момент отказ от доходного подхода чаще всего осуществляется в пользу модели опционного ценообразования (соответственно, модели Блэка-Скоулза).

Такая система, при условии ее использования, позволяет производить оценку общей стоимости собственного капитала компании или предприятия в случае, когда оно работает с большими убытками. Данная модель предназначена для того, чтобы дополнительно объяснить, почему стоимость собственного капитала предприятия является не нулевой, даже если происходит снижение стоимости всего предприятия ниже уровня номинального размера долга. Но даже с учетом такого преимущества можно отметить, что модель Блэка-Скоулза для оценки стоимости российских предприятий на данный момент все больше несет теоретический характер. Основная проблема, из-за которой данная модель не может применяться к отечественному бизнесу, - это отсутствие некоторых фактических данных для параметров модели, которые являются крайне необходимыми.

Выводы

Доходный подход к оценке бизнеса и недвижимости стал применяться значительно реже, и это происходит по многим причинам. В частности, это касается недостатков, из-за которых возникают сложности в его использовании на потребительском рынке. В первую очередь следует отметить, насколько трудным является составление прогнозов будущей стоимости услуг и продукции, материалов и сырья, а также комплекса остальных затратных показателей. При этом можно говорить о некоторой субъективности экспертных оценок. Помимо этого, проблема состоит в низкой раскрываемости информации по российским предприятиям, а ведь она необходима для проведения грамотных расчетов и составления модели Блэка-Скоулза. Это обуславливается в большей степени низкой корпоративной культурой таких предприятий.

Подавляющее количество акций, в числе которых присутствуют и крупные пакеты, концентрируется в руках незначительного круга лиц, а доля и мелких собственников, доля которых очень мала, в уставном капитале является незначительной. Получается так, что многие предприятия оказываются просто незаинтересованными в раскрытии какой-либо информации. Именно поэтому заметно усложняется расчет доходным подходом применительно к большинству отраслей промышленности и бизнеса в России. В других условиях он работает наилучшим образом, демонстрируя все свои достоинства и надежность.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этапы доходного подхода:

• 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
• 2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
• 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

ѕ операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

ѕ фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налоговых платежей и т.д.);

ѕ резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

• 4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
• 5. Расчет коэффициента капитализации. В практике российской оценки понятие доходного подхода, как правило, связывают с двумя методами: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации преобразует в стоимость доход за один временной период, а метод дисконтирования денежных потоков - доход за ряд лет. [вопросы оценки, левада]

Достоинства и недостатки методов определяются следующим:

• - возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• - тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• - способность учитывать конкурентные колебания;
• - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов используется, если:

• - потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где C - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.);

Коэффициент капитализации, (%);

ЧОД - чистый операционный доход

Основные проблемы данного метода:

• 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
• 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей. [Грязнова]

Последовательность действий при применении метода прямой капитализации:

• 1. Определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа).
• 2. Определить величину коэффициента капитализации одним из методов.
• 3. Разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта. [Касьяненко]

При использовании данного метода используются следующие доходы:

1) потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S * С а, (7)

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

С а - арендная ставка за 1 м 2 .

• 2) действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
• 3) чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений). [Грязнова]

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

ѕ с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

ѕ метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

ѕ метод прямой капитализации.

При определении коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат следует учитывать, что коэффициент капитализации состоит из двух частей:

• 1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
• 2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения путем сложения безрисковой ставки дохода, премии за риск, вложений в недвижимость, премии за низкую ликвидность недвижимости и премии за инвестиционный менеджмент. [Бугаева]

Безрисковая ставка доходности - ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует.

Требования к безрисковой ставке:

ѕ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

ѕ доступность для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений. [Ванданимаева]

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

ѕ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

ѕ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

ѕ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). [Грязнова]

Метод Ринга целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная Доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

R K = R y +1/n (8)

где n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

RK = Ry + SFF (n, Y), (9)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y= R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке [Бугаева]

R K = R y +SFF (n, Y б), (10)

где Y б - безрисковая ставка процента.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. [Грязнова]

где NOY - чистый операционный доход i-того объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-того объекта-аналога

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• - предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• - потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Для расчета ДДП необходимы данные:

• - длительность прогнозного периода;
• - прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• - ставка дисконтирования. В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
  • 1) метод кумулятивного построения - основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сума всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости;
  • 2) метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости;
  • 3) метод мониторинга - основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле 12.

где PV - текущая стоимость;

C i - денежный поток периода t;

i t - ставка дисконтирования денежного потока периода t;

М - стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей остаточной стоимости (стоимости реверсии).

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала. Методы доходного подхода, так же как и затратный подход, применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;
• отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена в таблице 3.

Таблица 3. Бюджет доходов и расходов

Наименование показателя	Сумма, руб.
Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:
контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)
скользящий доход
рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)
прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости
Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:
Потери от недогрузки
Потери при сборе арендной платы
Действительный валовой доход (ДВД или EGI)
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в том числе:
Текущие операционные расходы, в т.ч.
условно-постоянные
условно-переменные
резерв на замещение
Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)
Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)
Налог на прибыль (НПП или Tax)
Чистый доход (ЧД или ATCF)
Доход от продажи объекта (ДПО или Rev)

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

Контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

Скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Прочие доходы, PA — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки K v , K* v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (k j) объектов недвижимости данного типа в течение m j последних месяцев, следующим образом:

где k j - доля, n — общее число проанализированных объектов, Y j — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей K l , K* l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (a j) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев g j , за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

Пример 1. Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

Показатель	Объект недвижимости
	1	2	3	4
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	0,15	0,20	0,15	0,20
Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	0,10	0,15	0,15	0,10
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	1,0	0,5	1,0	0,5
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:

Тыс. руб.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы:

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;
• условно-переменные расходы или издержки;
• расходы на замещение или резервы

Условно-постоянные — расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные — расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Пример 2. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен восемь лет назад.

1. Определим расходы на замещение за первый год владения:

тыс. руб.

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается расходов на замещение, то производят учет износа, имея в виду возможную перепродажу (реверсию).

Пример 3. Определить расходы на замещение, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях пять лет; ремонт кровли требуется проводить раз в десять лет; стоимость ремонта кровли составляет 500 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведен два года назад.

1. Определим расходы на замещение:

Ремонт кровли придется делать новому владельцу, следовательно, расходы на замещение равны 0;

2. Определим уменьшение дохода от продажи объекта (цены реверсии):

Тыс. руб.

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI) — чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД включает в себя две составляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслуживанию долга, ОД или DS — платежи по обслуживанию ипотечных кредитов) и часть, приходящуюся на собственные (чистый валовой доход, ЧВД или PTCF).

В свою очередь чистый доход от эксплуатации объекта (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, зарезервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашиваемого объекта по истечению срока его полезного использования (капитальные затраты, КЗ):

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• назначением терминального коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного отчета о доходах и расходах не учитываются:

• расходы, связанные с бизнесом;
• бухгалтерская амортизация;
• подоходные налоги владельца

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

• метода прямой капитализации, включающего в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;
• метода капитализации по норме отдачи, включающего в себя техники непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V o) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники:

• техника мультипликаторов ПВД;
• техника мультипликаторов ДВД.

Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

V o = PGI · M PGI (8)

V o = EGI · M EGI (9)

Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (P j) и о величинах доходах соответственно PGI j или EGI j на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

Пример 4. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб. соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Потенциальный валовой доход	910	1 750	1 190	1 480
Действительный валовой доход	740	1 410	910	1 220
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Определим среднерыночные величины мультипликатора ПВД и мультипликатора ДВД, используя выражения 9 и 10:

Определим стоимость объекта недвижимости, используя выражения 7 и 8:

Тыс. руб.

Техники коэффициентов капитализации обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через капитализацию ЧОД (NOI или I O) путем его деления на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации :

В основе определения общего коэффициента капитализации лежит одна из следующих техник:

• техника группы компонентов собственности;
• техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала;
• техника коэффициента покрытия долга;
• техника сравнительного анализа;
• техника коэффициента операционных расходов.

Техника сравнительного анализа заключается в обработке рыночных данных о ценах продаж P j и чистых операционных доходов I oj на конец года, следующего за датой продажи с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки:

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж.

Пример 5. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому:

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Чистый операционный доход	625	1090	750	1050
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

тыс. руб.

Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж

Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где L — доля величины стоимости земли V L в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V B — рыночная стоимость улучшений (зданий), R L — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, R B — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий). V L может быть определено с помощью метода сравнения продаж или метода распределения для оценки земельных участков.

Пример 6. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости земли в величине рыночной стоимости всего объекта:

тыс. руб.

Техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости финансовых интересов владельцев собственного капитала и кредиторов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():

где M — доля величины заемного капитала V M в величине рыночной стоимости всего объекта V O , V E — рыночная стоимость собственного капитала, R M — рыночная величина коэффициента капитализации для заемного капитала, R E — рыночная величина коэффициента капитализации собственного капитала, ML — сумма ипотечного кредита, EI — сумма собственного капитала. V M может быть определен на основе анализа рыночных сделок с аналогичными оцениваемому объектами недвижимости.

Пример 7. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим долю стоимости заемного капитала в величине рыночной стоимости всего объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

тыс. руб.

Техника коэффициента покрытия долга предполагает определение R O с учетом требуемого покрытия долга:

где DCR — коэффициент покрытия долга.

Пример 8. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника коэффициента операционных расходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о ДВД и ОР:

где K OE — коэффициент операционных доходов.

Пример 9. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно;

1. Определим общий коэффициент капитализации:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники остатка заключаются в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других известна и может быть достаточно точно определена.

В основе определения стоимости объекта недвижимости лежит одна из следующих техник:

• техника остатка для земли;
• техника остатка для улучшений;
• остатка для собственного капитала;
• техника остатка для заемного капитала.

Техника остатка для земли применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:

Пример 10. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли, если известно что:

• сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.;
• чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.;
• рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3;
• рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

Тыс. руб.

Техника остатка для улучшений применяется при анализе экономической целесообразности модернизации или ликвидации здания, так как прямо измеряет вклад здания в стоимость. Применение техники также целесообразно для оценки недвижимости, имеющей значительный износ:

Пример 11. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для улучшений, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для собственного капитала применяется для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 12. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита составляет 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:

Пример 13. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой выбором типа капитализируемого дохода и способом капитализации:

• техники непосредственного дисконтирования;
• модельные техники;
• техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов (I O) и реверсии V On с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи Y O:

Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Для определения средней величины общей нормы отдачи Y O используются следующие техники:

• техника кумулятивного построения;
• техника сравнения с альтернативными проектами;
• техника сравнения продаж;
• техника мониторинга рыночных данных.

Техника дисконтирования с суммированием рисков (техника кумулятивного построения) заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

где Y RF — безрисковая норма, включающая в себя безинфляционную составляющую и величину индекса инфляции; Y R — премии за риск, включающая в себя премию за следующие виды рисков: физические, правовые, экономические, финансовые и социальные как внешние (страновой риск) так и внутренние, за исключением премии за риск низкой ликвидности и премии за риски, связанные с финансовым менеджментом, которые обосабливаются для того что бы подчеркнуть отличительную особенность недвижимости от других финансовых инструментов; Y L — премии за риск низкой ликвидности; Y FM — премии за риски, связанные с финансовым менеджментом

Пример 14. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.

1. Определим среднюю величину общей нормы отдачи:

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

Техника сравнения с альтернативными проектами заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость.

При этом для величины общей нормы отдачи Y O определяется диапазон возможных значений с границами снизу Y 1 и сверху Y 2:

Техника сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта.

Техника мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

Модельные техники обеспечивают определение рыночной стоимости всего объекта недвижимости для относительно простых частных случаев капитализации чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем прогноза изменения ее во времени:

где d n = 1/(1+ Y O) n — дисконтный множитель, a n = 1/(1- d n) n - текущая стоимость единичного аннуитета.

При этом используется одинаковая для всех периодов общая норма отдачи, определяемая аналогично величине общего коэффициента капитализации:

где SFF O = 1/S On — коэффициент фонда возмещения, S On = 1/(1+Y O) n –1 — будущая стоимость единичного аннуитета, Δ O = (V On — V O)/ V O — величина относительного приращения стоимости объекта.

В этой группе представлены:

• техники без учета амортизации;
• техники полной амортизации;
• техники линейной амортизации.

Техники без учета амортизации применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода (SFF O →0), либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки (Δ O =0), т. е. первоначальной инвестиции.

Стоимость такой недвижимости определяется путем деления чистого операционного дохода на подходящую норму отдачи (12).

Пример 15. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник без учета амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,203

Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники полной амортизации применяются в случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ O =-1, R 0 =Y 0 + SFF O).

В результате (26) приобретает следующий вид:

Для расчета фактора фонда возмещения (SFF O) используют норму отдачи, характерную для оцениваемого проекта (техника Инвуда) или по безрисковой ставке (техника Хоскольда)

Пример 16. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельной техники полной амортизации Инвуда и модельной техники полной амортизации Хоскольда, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за цену приобретения; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10; безрисковая ставка определена в размере 0,06.

1. Техника Инвуда:

1.1 Определим общий коэффициент капитализации:

1.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

2. Техника Хоскольда:

2.1 Определим общий коэффициент капитализации:

2.2 Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:

где A — величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «-».

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости (Δ O) на фактор фонда возмещения (SFF O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим величину относительного приращения стоимости объекта:

2. Определим общий коэффициент капитализации:

3. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

• техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
• модельная техника анализа (техника Эллвуда).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

где d En = 1/(1+ Y E) n — дисконтный множитель, a En = 1/(1- d En) n — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I E = NOI - DS — величина дохода на собственный капитал, V En = V On - V Mn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V On) и остатка платежей по кредиту (V Mn).

Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на шесть лет (годовой платеж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

1. Определим остатки кредита на момент оценки (третий год кредита) и на конец периода владения (пятыйй год кредита):

Тыс. руб.

Тыс. руб.

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

Тыс. руб.

Модельная техника анализа (техника Эллвуда)

Данная техника применяется для частных случаев постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

где r O — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y m — эффективная ставка процента по этому кредиту.